Los prestamistas pueden no decirles a los propietarios en riesgo toda la verdad.
Las nuevas medidas de alivio del coronavirus permiten a la mayoría de los propietarios con hipotecas posponer los pagos de la hipoteca durante un año completo, y su crédito no se verá afectado. Pero quizás porque el programa es nuevo, algunos prestamistas ofrecen solo tres meses de alivio con un pago global al final.
FORT LAUDERDALE, Fla. – Aquí hay un alivio de coronavirus que su banco o administrador de préstamos hipotecarios podría no estar diciéndole: las nuevas medidas federales de alivio de coronavirus permiten a la mayoría de los propietarios con préstamos hipotecarios posponer el pago de la hipoteca por un año completo.
Y una vez que volvamos a la normalidad, esos prestatarios tendrán la opción de agregar esos pagos atrasados al final de los términos de sus préstamos.
Su crédito no sufrirá.
Sin embargo, en las páginas de redes sociales de algunos de los bancos más grandes del país, los consumidores dicen que los representantes de servicio al cliente les están ofreciendo la oportunidad de saltear solo tres meses de pagos, y dicen que esos pagos se vencerán como una suma global al final de esos tres meses, junto con el pago del próximo mes.
“¡Qué ayuda es eso!” un cliente del Banco de América se quejó.
A esos clientes se les dio solo una parte de la historia.
La Ley CARES federal, firmada por el presidente Trump el mes pasado, otorga a los prestatarios de préstamos respaldados por el gobierno federal el derecho de contactar a su administrador de préstamos hipotecarios y exigir lo que se llama indulgencia, en otras palabras, omitir sus pagos hipotecarios, simplemente al dar fe de que la crisis del coronavirus ha resultado en dificultades financieras. No se requiere documentación de las dificultades, independientemente de cuántas preguntas haga su administrador sobre su situación financiera.
Sin embargo, los administradores de hipotecas pueden aprobar períodos de tolerancia por 90 días a la vez. Antes de que terminen esos 90 días, los clientes deben comunicarse nuevamente si necesitan otros 90 días, y así sucesivamente, hasta un año, dijo Raphael Williams, portavoz de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, que supervisa a los garantes de Fannie Mae y Freddie Mac. de casi la mitad de todos los préstamos estadounidenses.
Al final de ese período de tolerancia, por mucho tiempo que sea, cuando esté listo para reanudar los pagos mensuales, los administradores de préstamos respaldados por el gobierno federal deben ofrecer a los clientes varias opciones de pago, incluido el pago de los pagos atrasados como una suma global o la distribución de los pagos a lo largo del tiempo. , a pagar además de los pagos mensuales regulares. En algunos casos, los prestatarios pueden optar por refinanciar sus préstamos y reducir sus pagos mensuales.
“Tenga en cuenta que el objetivo del administrador es llevar al prestatario a un plan que sea el mejor para ellos”, dijo Williams.
Otra opción, que muchos prestatarios elegirán porque no requiere gastos adicionales de bolsillo, será agregar el monto total perdido al final del préstamo, extendiendo el préstamo por la cantidad de meses perdidos.
Es importante tener en cuenta que estos requisitos se aplican solo a los préstamos respaldados por el gobierno federal. Pero es mejor que bueno que tengas uno.
Puede pensar que su préstamo es propiedad del banco, cooperativa de crédito o compañía de servicios hipotecarios que recauda sus pagos y paga sus impuestos y seguros. Pero, de hecho, el Urban Institute, una organización de investigación sin fines de lucro, estima que aproximadamente el 70% de los préstamos hipotecarios en los Estados Unidos, unos 33.4 millones, en realidad son propiedad de una agencia respaldada o controlada por el gobierno federal, incluidos Fannie Mae y Freddie Mac , empresas patrocinadas por el gobierno que respaldan un total combinado de 28 millones de préstamos. Los otros están respaldados por la Administración Federal de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (Préstamos FHA o HUD, hipotecas inversas y préstamos para nativos de Hawái y nativos americanos), la Administración de Veteranos y el Departamento de Agricultura (préstamos del USDA).
Hay varias maneras de averiguar qué agencia posee su préstamo. Lo más fácil es llamar a la compañía donde envía los pagos de su préstamo y preguntar. Las herramientas de búsqueda en línea están disponibles para averiguar si su préstamo es propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac. (Vaya a Fannie Mae o Freddie Mac para averiguarlo).
Los préstamos respaldados por cualquiera de esas agencias caen bajo las protecciones promulgadas por la Ley CARES, que significa Ayuda, Alivio y Seguridad Económica de Coronavirus.
Además de otorgar hasta un año de indulgencia, sin multas, tarifas o intereses adicionales, el gobierno ha prohibido cualquier acción de ejecución hipotecaria contra los prestatarios de esos préstamos durante 60 días a partir del 18 de marzo.
Proporcionar a los prestatarios la opción de agregar los pagos atrasados al final del préstamo fue dictado específicamente a los administradores de préstamos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac. Un funcionario de una gran compañía bancaria, que pidió hablar solo en segundo plano, dijo que su compañía entiende que el requisito también está vigente para préstamos respaldados por otras agencias federales.
Un funcionario de otra gran compañía bancaria, que también habló en segundo plano, dijo que se espera que todas las agencias federales pronto requieran que los administradores ofrezcan las mismas opciones de pago.
“El grupo tiende a moverse juntos”, dijo.
Alys Cohen, abogada del Centro Nacional de Derecho del Consumidor, que rastrea los esfuerzos federales de alivio hipotecario, dijo que las opciones de pago que otras agencias, como la FHA, el USDA y el VA, requieren que los administradores ofrezcan servicios pueden ser ligeramente diferentes, pero la intención es la misma. .
“Las políticas son algo diferentes para cada” canal “, pero todas tienen opciones de mitigación de pérdidas para el final de una tolerancia, de modo que no tenga que pagar una suma global”, dijo.
La Ley CARES no especifica cómo los administradores hipotecarios deben manejar la parte en custodia (impuestos a la propiedad y seguro) de los pagos de la hipoteca. Algunos administradores están interpretando que la ley también exige tolerancia para esos pagos, mientras que otros ya han abordado el problema.
Para los préstamos hipotecarios atendidos por BB&T, “los pagos en custodia son parte de la tolerancia y serán diferidos”, dijo el portavoz de BB&T, David White. “Para los impuestos o el seguro durante ese tiempo, el cliente será responsable del aumento. El aumento puede extenderse durante 60 meses “.
Los prestatarios que eligen no depositar sus impuestos y pagos de seguros deben tratar directamente con las autoridades fiscales y las aseguradoras.
Algunos representantes de servicio al cliente podrían haber estado transmitiendo opciones más limitadas a los prestatarios en los últimos días porque todavía se están enviando nuevas instrucciones de las agencias federales de respaldo de préstamos, dijo Bill Halldin, portavoz del Banco de América. Las instrucciones anteriores eran decirles a los clientes que debían la suma global al final del período de indulgencia, “y si su respuesta fue” no puedo hacer eso “, entonces recurrimos a las otras opciones”, dijo el miércoles. Ahora, sin embargo, el mensaje a los consumidores por adelantado es que podrán extender sus préstamos por la cantidad de meses de pago atrasados, dijo.
Si bien los prestatarios de préstamos con respaldo federal tienen derecho legal a saltarse los pagos de un año y los planes de pago de extensión de préstamo, las agencias federales de préstamos aún están alentando a los administradores hipotecarios a hablar con los prestatarios sobre su situación financiera y si realmente pueden permitirse hacer sus pagos .
Los prestatarios deben comunicarse con sus servicios hipotecarios para obtener cualquier alivio disponible. No se otorgará automáticamente si simplemente deja de pagar.
Keith Troop, director de préstamos de Tropical Financial Credit Union, dijo el lunes que alrededor de 35 de los clientes de préstamos hipotecarios de la cooperativa han pedido ayuda en las últimas semanas.
“Hemos visto a muchas personas que dijeron que sus salarios se vieron afectados el mes pasado. El otro grupo son personas que no están seguras. Todavía están trabajando Tienen dinero en su cuenta. Pero dicen: “Tengo miedo de lo que está sucediendo”. “En los casos en que las personas quieren retener parte de su dinero, la cooperativa de crédito podría aprobar dos meses de pagos omitidos en lugar de tres”, dijo.
Todas las personas asociadas con el esfuerzo de ayuda instan a los prestatarios a hacer sus pagos de la hipoteca si pueden pagarla. Se espera que sea necesaria otra medida de estímulo para garantizar que los administradores de hipotecas tengan suficiente capital para realizar los pagos requeridos a los propietarios de los valores que financian los préstamos.
Para el 30% de los préstamos hipotecarios que no están garantizados por el gobierno federal, o aproximadamente 14,6 millones, no se requieren exenciones de indulgencia ni opciones de reembolso.
Pero muchos están ofreciendo un alivio similar a instancias de las autoridades federales y estatales.
El Banco de América, por ejemplo, ha ofrecido a sus propios prestatarios términos de indulgencia de tres meses y aprobación para extender los préstamos hasta el final de sus términos por adelantado, dijo Halldin.
El Urban Institute, en una publicación de blog del 27 de marzo, estimó que, en el peor de los casos, el 24% de los prestatarios de préstamos para vivienda, o 11,6 millones, buscarán ayuda. El costo de esa asistencia oscilaría entre $ 33 mil millones por tres meses de asistencia y $ 66 mil millones durante seis meses. Pero esos números podrían aumentar, según la publicación, si la paciencia está “disponible gratuitamente y no está vinculada al desempleo o las dificultades”