Impuestos no incluirán caída del valor de la vivienda en Miami

Si usted piensa que el Condado está sobrevalorando su casa y le está haciendo pagar demasiados impuestos como consecuencia, póngase en cola.

Pero esté consciente de que la cola es larga y que se va a volver mucho más larga.

Las notificaciones sobre impuestos van a empezar a llegar a los buzones este mes, y algunos propietarios de Miami-Dade van a sentirse decepcionados porque sus propiedades no van a ser evaluadas para los impuestos en concordancia con los bajos valores del deprimido mercado inmobiliario.

Una razón de esta aparente disparidad es que el tasador de la propiedad de Miami-Dade, Pedro García, ha decidido no tomar en consideración las ventas de casas embargadas –casas vendidas por los bancos tras haber embargado al anterior propietario– al determinar los valores gravables de un vecindario.

La razón de García es que las casas embargadas casi siempre han sido vandalizadas. Por consiguiente, no reflejan el verdadero valor de las otras casas del vecindario.

De esta forma, aunque las casas alrededor de la suya se hayan vendido, digamos, por $150,000 tras haber pasado por un embargo hipotecario y una reventa, su casa, similar aunque mejor mantenida, pudiera tener un valor gravable mucho más alto para el condado, especialmente si su condado es Miami-Dade.

Y, en consecuencia, sus impuestos van a ser más altos.

La historia es diferente en Broward, donde las casas embargadas entran en la ecuación a la hora de determinar el valor de las propiedades aledañas. Hacerlo de otra forma sería “estúpido” dijo Lori Parrish, la tasadora de la propiedad de Broward.

Su razonamiento, compartido por algunos profesionales de bienes raíces y activistas comunitarios, es que los embargos constituyen una gran parte –tanto como 50 por ciento– de las ventas que están teniendo lugar en el sur de la Florida.

“Es una verdadera bofetada en el rostro a los propietarios del condado Miami-Dade decirle que este enorme porcentaje de las ventas que se están haciendo no tiene nada que ver con el valor real”, afirmó Doug DeWitt, un agente de inmobiliario radicado en Miami. “Cualquiera que esté en un cargo electo, incluyendo a Pedro García, tiene que tener mucha audacia para querer convencer al público de lo contrario”.

Por supuesto, usted puede apelar la evaluación. Tanta gente lo hizo el año pasado que Miami-Dade todavía está lejos de haber superado los casos atrasados. De las 102,000 apelaciones presentadas, sólo se ha fallado sobre la mitad, según Robert Alfaro, que administra la Junta de Ajuste del Valor, que escucha las apelaciones.

Hay que tener en consideración que pudiera resultar difícil argumentar su caso. A diferencia de Broward, Miami-Dade no ha puesto los precios de ventas de las casas embargadas en su página de la internet (www.miamidade.gov/PA/), un instrumento vital para investigar cualquier apelación de impuestos.

Esa omisión, que se remonta a los predecesores de García, será rectificada a breve plazo. Para mediados de septiembre, una actualización del sistema debe permitir que se ponga información sobre las ventas de casas embargadas.

Los propietarios tienen que actuar rápidamente. La ley les da 25 días tras recibir la notificación de impuestos para apelar la tasación. La tarifa de presentación de la apelación es de sólo $15.

Phil Spool, un tasador de propiedades y magistrado especial que oye las apelaciones tributarias, dijo esperar una enorme cantidad de apelaciones y dijo que, contrario a la política de García, él va a considerar los embargos como parte del cuadro general.

Para entender la controversia, basta con mirar la subdivisión de Lakes by the Bay, en la comunidad de Cutler Bay. Los embargos hipotecarios representaron 10 de las 23 casas que cambiaron de manos en el 2008.

A Carlos López no le gusta que las cercanas ventas de casas embargadas no vayan a influir en los impuestos que paga sobre su casa en los Lakes by the Bay.

“Van a tratar de exprimir cada centavo que puedan de los propietarios”, indicó refiriéndose al condado.

Actualmente, Miami-Dade está afrontando un déficit de $427 millones en su presupuesto de $7,830 millones.

García mantiene que su oficina opera independientemente de la Comisión del Condado, y que no está inflando valores para ayudar al Condado a balancear su presupuesto.

“Nosotros no hablamos con los comisionados. No hablamos ni con el alcalde ni con nadie. A mi me eligieron para que estableciera el valor correcto de las propiedades de Miami-Dade y eso es lo que he estado haciendo desde el primer día. Nadie me ha llamado ni me ha dicho que números le hacen falta”, afirmó García.

Sea como sea, Alan Farago, un veterano activista de Coral Gables y coautor de la popular página de internet Eye on Miami, indicó que el condado está demorando “el día del ajuste de cuentas en términos de cuáles son verdaderamente los déficits presupuestarios”.

Los tasadores que trabajan para el Condado determinan el justo valor de una casa principalmente examinando las ventas de casas comparables del área en el mercado abierto.

En épocas mejores, los embargos eran raros y descartarlos no hubiera tenido mucha importancia.

Ahora, sin embargo, los embargos son tan comunes que los bancos habitualmente contratan agentes de bienes raíces para listarlos en una licitación y conseguir el precio más alto posible de venta.

García, un tasador privado durante 32 años, dijo que su forma de hacer las cosas va a rendir valores gravables que reflejan más exactamente la realidad.

Los bancos, ansiosos de barrer con las propiedades embargadas de sus hojas de balance, venden las casas embargadas en el mercado a un valor mucho menor del real, explicó García.

“A todas las que he visto –y he salido con diferentes bancos para ver las propiedades– les faltan baños, inodoros, bañaderas, puertas, gabinetes”, comentó. “Es asombroso”.

Al determinar los valores de un vecindario, García toma en consideración las llamadas ‘‘ventas cortas”, otro tipo de transacción en la que el prestamista le permite al prestatario vender una casa por menos de lo que debe en la hipoteca.

‘Los dueños de esas propiedades tratan de mantenerlas en buenas condiciones porque quieren que alguien las compre”, explicó García.

García observó que su oficina había considerado incluir las casas embargadas en Homestead –debido a la gran cantidad en esa comunidad– pero que optó por no hacerlo porque había un adecuado número de ventas cortas que permitían valorar el mercado.

“Algunas de ellas estaban muy cerca de los valores de embargo”, aseguró García refiriéndose a las ventas cortas. “Nos dimos cuenta que íbamos bien”.

Aun descartando los embargos, la base impositiva de Homestead ha bajado 24.7 por ciento desde el 2008.

Aunque las autoridades tributarias de Miami-Dade están sacando los embargos de la ecuación, estos siguen empujando hacia abajo los valores de las casas porque los propietarios que quieren vender tienen que poner precios competitivos a las mismas.

Como resultado, cuando abran sus notificaciones de impuestos, muchas personas, particularmente las que compraron a precios inflados durante la burbuja del inmobiliario, van a encontrar que sus valores gravables han disminuido, comentó García. Y eso va a significar una cuenta de impuestos más baja.

“Esa gente”, subrayó, ‘se va a sentir muy, muy feliz’ ”. Credito El Nuevo Herald